Voor de bouw van een woning wordt soms gebruik gemaakt van een bouwteamovereenkomst: een contractvorm waarbij de opdrachtgever, de aannemer en adviseurs (architecten) nauw met elkaar samenwerken in de ontwerpfase.

Daarbij is het gebruikelijk dat de aannemer als deskundige meedenkt over bijvoorbeeld kostenbesparingen en over uitvoeringstechnische aspecten. De aannemer die in bouwteam wordt betrokken, rekent vervolgens ook een aanneemsom uit waarvoor hij het werk kan uitvoeren. Gebruikelijk is om daarbij af te spreken dat de opdrachtgever die aanneemsom mag laten toetsen door een kostendeskundige. Mochten aannemer en opdrachtgever het niet eens worden over de aanneemsom, dan is in de bouwteamovereenkomst geregeld dat partijen de samenwerking kunnen beëindigen en dat de aannemer dan recht heeft op een vergoeding.

Vaak wordt gebruik gemaakt van een modelcontract uit 1992 van BouwendNederland: een VGBouw Model Bouwteamovereenkomst. In dat model stond tot voor kort dat de aannemer recht heeft op betaling van 10% van de geoffreerde aanneemsom, als de klus voor hem niet doorgaat.

Rechtszaak

Aan de rechtbank Zeeland-West-Brabant werd een geschil voorgelegd, waarbij de aannemer en de opdrachtgever ook het modelcontract hadden gebruikt. Partijen werden het niet eens over de aanneemsom van ruim € 1.000.000,00 en er kwam dus geen aanneemovereenkomst tot stand.

De aannemer vroeg vervolgens betaling van ruim één ton: de afgesproken 10%. Afspraak is afspraak zou je zeggen. De opdrachtgever weigerde echter te betalen en zo belandden ze voor het gerecht.

Oneerlijk beding?

De opdrachtgever verweerde zich bij de rechter door onder meer te stellen dat de bepaling van de 10% een 'oneerlijk beding' is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13. Een beding wordt op grond van die Richtlijn als oneerlijk beschouwd als door dat beding het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van de partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de opdrachtgever-consument. De bepaling dat 10% betaald moet worden wanneer de aannemer niet mag gaan bouwen, zou daarmee ook onredelijk bezwarend zijn in de zin van het Burgerlijk Wetboek.

De rechtbank volgt de opdrachtgever en wijst de vordering van de aannemer tot betaling van 10% af. De redenering van de rechtbank is dat in dit geval het ontwerp voor de woning al gemaakt was voordat de aannemer werd ingeschakeld en dat de aannemer de opdrachtgever ook niet heeft geadviseerd over de kosten of de financiële haalbaarheid van het project. De aannemer had alleen maar een aantal vergaderingen belegd, documenten rondgestuurd en offertes opgevraagd. De vergoeding van 10% zou daarmee niet in verhouding zijn.

De aannemer voert nog aan dat het volstrekt gebruikelijk is om die 10% af te spreken voor het geval de samenwerking niet doorgaat in de uitvoeringsfase. De rechtbank oordeelt dat dat niet wegneemt dat het beding naar inhoud onredelijk bezwarend is.

Conclusie

De conclusie is dat de aannemer beter met de opdrachtgever had kunnen afspreken dat, bij het niet tot stand komen van de aannemingsovereenkomst, er een vergoeding zou worden betaald voor de werkelijk gemaakte kosten tegen een vooraf afgesproken tarief. Een percentage van de aanneemsom als vergoeding of een vast bedrag, zal namelijk al snel als onredelijk bezwarend worden aangemerkt.

In mei 2021 is door BouwendNederland een nieuw model Bouwteamovereenkomst gemaakt dat via haar website gratis is te downloaden. In dat nieuwe model is (in artikel 19) is een keuzemogelijkheid opgenomen tussen een vast bedrag als 'beëindigingsvergoeding' en een vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten. Gelet op de uitkomst van de hier besproken rechtszaak, doen de aannemers er dus verstandig aan te kiezen voor de laatste variant.