Het zal de oplettende aannemer niet zijn ontgaan. Op 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) van kracht geworden. Deze wet brengt een aantal belangrijke wijzigingen voor de aannemer met zich mee op het gebied van aansprakelijkheid, waarschuwingsplicht, informatieverschaffing en opschortingsrechten.
De wet heeft vooralsnog een beperkt toepassingsbereik. Hieronder wordt op dit alles kort ingegaan.
Aansprakelijkheid
Tot op heden was een aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever had moeten constateren bij de oplevering en die daarna pas werden gemeld. In de nieuwe wet blijft de aannemer na de oplevering aansprakelijk voor alle gebreken die aan de aannemer zijn toe te rekenen, ook als ze niet bij de oplevering zijn ontdekt.
Waarschuwingsplicht
De aannemer heeft een zogenaamde waarschuwingsplicht. Deze betekent dat de aannemer de opdrachtgever moet waarschuwen voor fouten van anderen, zoals berekeningen van de architect of de constructeur of voor ondeugdelijke materialen die door derden zijn of worden geleverd. Vanaf nu moet de waarschuwing schriftelijk en "ondubbelzinnig" gebeuren. Daarbij moet de aannemer de opdrachtgever tijdig wijzen op de eventuele gevolgen van deze fouten voor de bouw.
Kwaliteitsborger
Bij de oplevering moet de aannemer een "opleverdossier" samenstellen waarin alle belangrijke gegevens met betrekking tot de bouw zijn vermeld. Hieronder vallen tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de bijbehorende installaties, beschrijving van toegepaste materialen en de gegevens die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud. Bij de samenstelling van dit dossier kan de kwaliteitsborger een rol spelen. Dit is een onafhankelijke persoon die is gespecialiseerd in het toetsen van de bouw op de vereisten van het Bouwbesluit. Deze kwaliteitsborger moet bij ieder werk betrokken worden en speelt een belangrijke rol in de goedkeuring van het werk.
Informatieplicht
De aannemer moet de consument-opdrachtgever voortaan verplicht informeren over een eventuele verzekering en andere financiële zekerheid tegen schade, mocht de aannemer zijn verplichtingen niet goed nakomen. Die bescherming voor consument-opdrachtgevers kan met name van belang zijn in gevallen waarin de in Nederland veel gebruikte Garantie- en Waarborgregeling niet van toepassing is.
Opschorting
De consument-opdrachtgever heeft nu de bevoegdheid om maximaal 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn, in afwachting van deugdelijke oplevering of herstel van opleveringsgebreken. Dit bedrag mag voortaan bij een notaris in depot worden gestort voor een termijn van drie maanden. Daarna mag de notaris dit bedrag pas aan de aannemer doorbetalen nadat de aannemer de opdrachtgever schriftelijk heeft gewezen op zijn recht om het depot langer aan te houden. Daarvan zal sprake zijn als het bouwwerk na die drie maanden nog steeds gebreken vertoont.
Wkb soms niet van toepassing
De nieuwe bepalingen zijn alleen van toepassing op aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten op of na 1 januari 2024. Verder geldt de Wkb voorlopig (tot 1 januari 2025) niet voor verbouwingen. De Wkb geldt dus alleen voor nieuwbouw en uitsluitend voor zover het gaat om nieuwbouw die valt onder de zogenaamde gevolgklasse 1. Dit zijn op de grond gebouwde woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen, woonboten en andere drijvende woningen, vakantiehuisjes en bouwwerken van maximaal twee bouwlagen. Voor andere bouwwerken zal de Wkb op een later moment van kracht worden.
Tot slot
Neem gerust contact met mij op voor verdere verduidelijking of vragen omtrent deze wijzigingen.
