De gevolgen van het coronavirus voelen we inmiddels allemaal. Het kabinet probeert de schade voor werkgevers te beperken met bijvoorbeeld de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid. Het kabinet heeft ook gedacht aan huurders die op basis van een tijdelijke huurovereenkomst een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte huren.

Op basis van bestaande wetgeving is het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst met een huurder te sluiten voor de duur van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en voor maximaal vijf jaar als er sprake is van huur van onzelfstandige woonruimte. Deze huurovereenkomsten eindigen na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode automatisch op grond van de wet.

Als de verhuurder de huurder tijdig – binnen drie maanden tot een maand voor het verstrijken van de huurperiode - heeft geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst, heeft de huurder geen huurbescherming. Als de verhuurder deze schriftelijke kennisgeving niet tijdig aan de huurder verstuurt of als de huurovereenkomst na de afgesproken huurperiode wordt verlengd, geldt dat er sprake is van een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dit geval heeft de huurder wél huurbescherming.

Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Het is nu dus niet mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te verlengen, maar het kabinet vindt dat het in deze tijden niet van de huurder mag worden verwacht dat hij zich met volle aandacht richt op het zoeken van een andere woonruimte als de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst nadert.

Om deze reden heeft het kabinet op 6 april 2020 een spoedwetsvoorstel aan de Tweede Kamer toegezonden; Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten. Deze wet moet het voor huurders en verhuurders mogelijk maken om een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst overeen te komen. Het wetsvoorstel is nog niet aangenomen en dus nog niet in werking getreden. Wel heeft de Raad van State al een advies uitgebracht. Op basis van dat advies is het wetsvoorstel al enigszins aangepast.

Dit artikel geeft u inzicht in het wetsvoorstel zoals dat nu door de minister aan de Tweede Kamer is voorgelegd.

Duur tijdelijke verlenging

Voor huurders en verhuurders die een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten met een einddatum na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 wordt dankzij dit wetsvoorstel de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen.

De tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst bedraagt één, twee of drie maanden, maar eindigt in ieder geval op 1 september 2020. Deze verlenging van de huurovereenkomst heeft niet als gevolg dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat, waarbij aan de huurder huurbescherming toekomt.

Verzoek verlenging tijdelijke huurovereenkomst

Voor tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen op of na 1 april 2020 maar vóór 1 juli 2020 waarbij de verhuurder de schriftelijke aanzegging op of na 12 maart 2020 aan de huurder heeft verzonden of zal verzenden, gelden de artikelen 2, 3 en 4 van het wetsvoorstel.

Artikel 5 van de spoedwet heeft betrekking op tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen op of na 1 april 2020 maar vóór 1 juli 2020, waarbij de verhuurder de schriftelijke aanzegging voor 12 maart 2020 aan de huurder heeft verzonden.

Aanzegging op of na 12 maart 2020

In deze gevallen kan de huurder aan de verhuurder het schriftelijke verzoek doen om de huurovereenkomst met een maand, twee maanden of met drie maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020. De huurder moet dit verzoek aan de verhuurder doen binnen een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. De bewijslast van dit schriftelijke verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst ligt bij de huurder.

Een aantal huurders kan niet voldoen aan de voorwaarde om binnen een week na de aanzegging het verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst te doen, omdat de wet niet eerder dan medio april 2020 in werking zal treden. De gestelde termijn kan bij de inwerkingtreding van de wet al verlopen zijn. Om deze reden is het wetsvoorstel, naar aanleiding van het door de Raad van State gegeven advies, enigszins aangepast. De termijn voor de huurder om een verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst te doen, zal niet eerder ingaan dan de dag na publicatie van de voorgestelde spoedwet. De huurder kan het verzoek om verlenging van de huurovereenkomst tot een week na de inwerkingtreding van de voorgestelde spoedwet aan de verhuurder doen. Dit geldt ook in het geval de verhuurder zijn huurder, na 12 maart 2020 maar voor de inwerkingtreding van de spoedwet, heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur eindigt.

Het wetsvoorstel biedt de verhuurder een aantal weigeringsgronden om niet te hoeven instemmen met het verzoek van de huurder om de huurovereenkomst te verlengen. Dit kan onder voorwaarden als de verhuurder de woonruimte heeft verkocht, opnieuw heeft verhuurd, zelf wil betrekken, wil renoveren of wil slopen. De verhuurder moet binnen één week na het verzoek van de huurder kenbaar maken op welke grond de huurovereenkomst niet tijdelijk wordt verlengd. De verhuurder kan daarnaast binnen één week na ontvangst van het verzoek van de huurder om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen schriftelijk weigeren in te stemmen met de verlenging van de huurovereenkomst omdat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

Indien de verhuurder weigert de tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen, heeft de huurder de mogelijkheid om aan de rechter te verzoeken om de huurovereenkomst toch tijdelijk te verlengen. De huurovereenkomst zal toch tijdelijk worden verlengd als de rechter oordeelt dat de verhuurder ten onrechte een beroep heeft gedaan op een van de in het wetsvoorstel genoemde weigeringsgronden. Of indien het belang van de huurder op basis van alle feiten en omstandigheden van het geval zwaarder weegt.

Daarnaast biedt de het wetsvoorstel ook aan de verhuurder de mogelijkheid om de tijdelijke huurovereenkomst met één tot drie maanden te verlengen, maar niet tot een latere datum dan 1 september 2020. De huurder moet schriftelijk aan de verhuurder laten weten of hij akkoord gaat met de verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst. De huurder is niet verplicht om in te stemmen met een verlenging van de huurovereenkomst.

Aanzegging voor 12 maart 2020

De huurovereenkomst kan ook tijdelijk worden verlengd waar het einde daarvan voor 12 maart 2020 door de verhuurder is aangezegd. In deze situatie is er wilsovereenstemming nodig tussen de huurder en de verhuurder om de huurovereenkomst met één, twee of drie maanden te verlengen. Ook voor deze situatie geldt dat de huurovereenkomst tot uiterlijk 1 september 2020 kan worden verlengd. Het initiatief tot verlenging van de huurovereenkomst kan vanuit zowel de huurder als van de verhuurder komen.

Informatieplicht verhuurder

Het wetsvoorstel bepaalt ook dat de verhuurder verplicht is om gelijktijdig met het doen van de aanzegging – de informatieplicht over de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst – de huurder te informeren over de mogelijkheden om de huurovereenkomst op grond van tijdelijke spoedwet te verlengen.

Verlenging Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

De voorgestelde tijdelijke wet kan worden verlengd als de beperkingen als gevolg van de coronacrisis ook na 1 juli 2020 voortduren. Daardoor wordt het mogelijk om een tweede tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst overeen te komen. Voor het aangaan van een tweede tijdelijke verlenging gelden dezelfde voorwaarden als voor de eerste tijdelijke verlenging die in dit artikel zijn beschreven.

Tot slot

Het wetsvoorstel is op 6 april jl. voorgelegd aan de Tweede Kamer. Het is mogelijk dat het wetsvoorstel nog enigszins wordt aangepast voordat de wet in werking zal treden. Zodra hierover meer bekend is, zullen wij u informeren.
 

Wij zijn een kosteloze, telefonische eerstelijnsservice gestart om onze relaties en cliënten te helpen met vragen rondom het coronavirus. Klik hier voor meer informatie over de VVA Corona Helpdesk.

Publicatiedatum: 7 april 2020.

Vragen over dit artikel of dit onderwerp?
Gerelateerde artikelen
Deel deze pagina via