Een strook grond wordt al sinds jaar en dag door partij A gebruikt als ware het onderdeel van zijn eigen perceel. Partij A was in de veronderstelling eigenaar te zijn van deze strook grond, totdat de buurman, partij B, protesteert en stelt hiervan eigenaar te zijn. Is partij B nog eigenaar, of is partij A door verjaring (de nieuwe) eigenaar geworden van de betreffende strook grond?

Hoe zat het ook alweer? In het eerste deel van deze driedelige reeks ga ik in op de vereisten voor verkrijgende en bevrijdende verjaring, waarna ik in de opvolgende bijdragen zal ingaan op belangrijke nuances in de rechtspraak.

Verkrijgende en bevrijdende verjaring

Verjaring houdt, kort gezegd, in dat een vordering niet langer juridisch afdwingbaar is, wanneer iemand nalaat binnen een bepaalde termijn actie te ondernemen. Het recht wordt als het ware 'verspeeld' door tijdsverloop. Dit geldt ook voor vorderingen met betrekking tot de eigendom van grond. Grond kan op twee manieren door verjaring worden verkregen en verloren: door (1) verkrijgende verjaring en (2) bevrijdende verjaring. Voor deze vormen van verjaring gelden, kort gezegd, de volgende vereisten die ik daarna zal uitleggen:

Verkrijgende verjaring

  • Ondubbelzinnig bezit door de gebruiker;
  • Verjaringstermijn van tien jaar;
  • Goede trouw bij de gebruiker.

Bevrijdende verjaring

  • Ondubbelzinnig bezit door de gebruiker;
  • Verjaringstermijn van twintig jaar;
  • Goede trouw niet vereist.

Géén verjaring bij rechtmatige situatie

Voordat wordt toegekomen aan de vereisten voor verjaring, moet eerst worden onderzocht of de gebruiker van grond en de eigenaar daarvan mondelinge, dan wel schriftelijke afspraken hebben gemaakt over het gebruik. Denk hierbij bijvoorbeeld aan bruikleen of een recht van erfdienstbaarheid. Als dat het geval is, levert het gebruik van de grond door deze gebruiker een rechtmatige situatie op. In dat geval is verjaring niet aan de orde. Het gebruik moet dus in de eerste plaats een onrechtmatige situatie opleveren.

Bezit

Uit de rechtspraak volgt, kort gezegd, dat sprake is van bezit als de gebruiker van de strook grond zich zodanig heeft gedragen dat de eigenaar van die strook grond moet begrijpen dat de gebruiker zich als eigenaar van die strook grond beschouwt. Daarbij wordt gekeken naar de uiterlijke omstandigheden. Wanneer is dan sprake van bezit van grond?

Hoewel met name de lagere rechtspraak niet geheel eenduidig is over de vraag wanneer precies sprake is van bezit van grond, is in de rechtspraak van de Hoge Raad een lijn te bespeuren. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat doorgaans sprake is van bezit als de strook grond is afgebakend – door bijvoorbeeld de plaatsing van een hekwerk – en de eigenaar de grond niet vrij kan betreden. Daarnaast wordt bezit over het algemeen aangenomen als een strook grond één geheel vormt met grond dat al in eigendom toebehoort aan de gebruiker. Eveneens relevant kan zijn de vraag of de handelingen die op de grond worden verricht ingrijpend van aard zijn. In ieder geval zal het steeds van de omstandigheden van het geval afhangen of in een bepaalde situatie daadwerkelijk kan worden gesproken van bezit van grond.

Ondubbelzinnig

Daarnaast moet het bezit ondubbelzinnig zijn. Dat houdt in dat de bezitter zich zodanig moet gedragen dat de eigenaar van de grond in kwestie moet begrijpen dat de bezitter zich uitsluitend als eigenaar van de grond beschouwt. Als uit de gedraging van de bezitter van de grond ook kan volgen dat sprake is van een ander gebruiksrecht, zoals huur of pacht, dan is geen sprake van ondubbelzinnigheid en zal ook geen sprake zijn van (verkrijgende of bevrijdende) verjaring.

Goede trouw

Een kenmerkend verschil tussen verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring is de goede trouw. Bij verkrijgende verjaring is vereist dat de gebruiker van een strook grond te goeder trouw is. Een gebruiker is niet te goeder trouw als door raadpleging van de openbare registers is te achterhalen dat de strook grond eigendom is van iemand anders.

Omdat uit de openbare registers over het algemeen is te raadplegen wie eigenaar is van een strook grond, wordt in de praktijk niet snel aangenomen dat een gebruiker te goeder trouw is. Slechts in uitzonderlijke gevallen is sprake van te goeder trouw. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat een leveringsakte niet, dan wel onjuist is ingeschreven in de openbare registers.

Bij de overdracht van grond eindigt in principe de goede trouw. Op de opvolgend verkrijger rust namelijk de onderzoeksplicht. Dit houdt in dat de opvolgend verkrijger – door middel van de openbare registers – moet raadplegen wie eigenaar is van de grond. De goede trouw eindigt echter niet, als de opvolgend verkrijger kan aantonen dat hij eveneens te goeder trouw is geweest. Hier zal het dan bijvoorbeeld ook gaan om situaties, waarin een leveringsakte niet of onjuist is ingeschreven in de openbare registers.

Is partij B nog eigenaar, of is partij A door verjaring (de nieuwe) eigenaar geworden van de betreffende strook grond?

Periode van bezit / bezitsverlies

Het verschil tussen verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring komt daarnaast tot uiting in de termijnen, niet alleen in de feitelijke duur maar ook in de aard van de termijn.

Bij verkrijgende verjaring moet de gebruiker gedurende ten minste tien jaar de strook grond in zijn bezit hebben. Deze termijn moet onafgebroken zijn. Dit houdt in dat de gebruiker gedurende tien jaar zonder onderbrekingen het bezit moet hebben gehad over de strook grond.

Bij de termijn van bevrijdende verjaring draait het niet om bezit en de onafgebrokenheid daarvan, maar om het bezitsverlies van de eigenaar. Indien de eigenaar de strook grond gedurende ten minste twintig jaar niet in zijn bezit heeft gehad, heeft de eigenaar het eigendom van deze strook grond verloren. Degene die na verloop van twintig jaar de grond in bezit heeft is door verkrijgende verjaring eigenaar geworden van de strook grond in kwestie, ongeacht of hij de strook grond van meet af aan (onafgebroken) in bezit heeft gehad.

Verkrijging enerzijds, verlies anderzijds

Het is voor grondbezitters van belang ervan bewust te zijn dat met betrekking tot percelen grond, waarvan zij al dan niet eigenaar zijn, verjaringsperikelen kunnen spelen. Hierdoor kan grond abrupt worden verkregen of verloren. Daarbij zullen de vereisten voor verkrijgende en bevrijdende verjaring goed in het achterhoofd moeten worden gehouden.

Is voldaan aan de vereisten van verkrijgende of bevrijdende verjaring, dan heeft de gebruiker de strook grond in principe in eigendom verkregen. Is de kous daarmee af?

Voor de voormalig eigenaar geldt dat dit niet altijd het geval is. De rechtspraak leert namelijk dat de voormalig eigenaar niet per se met lege handen hoeft te staan. In de volgende bijdrage van deze reeks zal ik nader ingaan op deze nuance.

Heeft u als grondeigenaar of - gebruiker te maken met verjaringsperikelen, neem dan gerust contact met mij op. Wilt u op de hoogte blijven van de laatste juridische ontwikkelingen? Schrijft u zich dan in voor onze kennisupdates. 

Publicatiedatum: 21 april 2021

 

Vragen over dit artikel of dit onderwerp?
Deel deze pagina via