Een appartementseigenaar kan de kantonrechter verzoeken een door de VvE genomen besluit te vernietigen. De appartementseigenaar moet dan een verzoekschrift indienen. Het is verstandig om goed op de termijn van indienen te letten. Het is soms lastig om te bepalen wanneer de termijn ingaat. Dit artikel gaat hier dieper op in.

Allereerst: wanneer is een VvE-besluit überhaupt vernietigbaar? Dit is het geval als het besluit door de VvE in strijd met de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, de wet en/of met de redelijkheid en billijkheid is genomen. Bij redelijkheid en billijkheid gaat het om sociaal aanvaardbare normen; het ongeschreven recht. Wat redelijk en billijk is, valt niet direct te zeggen. Het hangt af van de omstandigheden van een specifiek geval.  

Termijn indienen verzoekschrift

Een verzoekschrift tot vernietiging van een VvE-besluit moet binnen één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen, worden ingediend bij de kantonrechter. Na afloop van deze termijn is het niet langer mogelijk om het besluit door de kantonrechter te laten vernietigen. Dit bepaalt de wet. De termijn van één maand is kort, omdat de VvE er belang bij heeft om zo spoedig mogelijk te weten of het genomen besluit geldig is. De besluiten moeten namelijk in veel gevallen snel worden uitgevoerd. Verder is het onwenselijk dat uitgevoerde besluiten ongedaan moeten worden gemaakt, indien deze geruime tijd later worden vernietigd.

De vraag is wanneer deze termijn van één maand ingaat. Wanneer neemt een appartementseigenaar kennis van een besluit of wanneer heeft hij kennis kunnen nemen van het genomen besluit?

Als de appartementseigenaar aanwezig is tijdens de vergadering van de VvE of daar is vertegenwoordigd, dan gaat de termijn in op de dag na de dag waarop de vergadering heeft plaatsgevonden. Het komt echter vaak voor dat appartementseigenaren niet aanwezig zijn bij de vergadering en daar ook niet vertegenwoordigd zijn. Anderzijds komt het voor dat opgestelde notulen met betrekking tot tijdens de vergadering genomen besluiten pas na meer dan één maand aan de appartementseigenaren kenbaar worden gemaakt. Kan een door de VvE genomen besluit nog worden vernietigd in het geval een appartementseigenaar de notulen meer dan een maand na de vergadering ontvangt?

Vergewisplicht

Uit de rechtspraak tot 21 juni 2019 kan ik concluderen dat appartementseigenaren een strikte vergewisplicht in acht moeten nemen. Deze plicht houdt in dat van een appartementseigenaar die de vergadering niet heeft bijgewoond, ondanks dat hij daarvoor is opgeroepen en de agenda heeft ontvangen, mag worden verwacht dat hij zich zo spoedig mogelijk na de vergadering op de hoogte stelt van de door de VvE genomen besluiten. Vanaf dat moment gaat de termijn van één maand lopen. De appartementseigenaar mag de ontvangst van de notulen van de betreffende vergadering dus niet afwachten.

Hoge Raad legt meer verantwoordelijkheid bij VvE

De Hoge Raad heeft in de uitspraak van 21 juni 2019 enkele handvatten aangereikt op basis waarvan kan worden bepaald op welk moment de termijn van één maand, waarbinnen een verzoekschrift tot vernietiging van het genomen VvE-besluit moet worden ingediend, gaat lopen. De Hoge Raad vindt de tot nu toe in de rechtspraak gehanteerde vergewisplicht voor de appartementseigenaren te streng en legt meer verantwoordelijkheid bij de VvE. In de vergadering genomen besluiten moeten zo spoedig mogelijk na de vergadering aan de appartementseigenaren bekend worden gemaakt.

Kan een appartementseigenaar niet bij de vergadering aanwezig zijn en wordt hij of zij niet vertegenwoordigd? Dan hangt hij moment waarop de appartementseigenaar kennis heeft kunnen nemen van een besluit af van de omstandigheden van het geval.

Onderzocht moet worden of er binnen de VvE bepaalde gebruiken bestaan omtrent de wijze waarop besluiten aan de appartementseigenaren kenbaar worden gemaakt. Is het gebruikelijk dat door de VvE genomen besluiten aan de appartementseigenaren bekend worden gemaakt door middel van het toezenden van notulen of een besluitenlijst? Dan geldt dat een bij de vergadering afwezige appartementseigenaar vanaf het moment dat de notulen of de besluitenlijst zijn bekendgemaakt, redelijkerwijs heeft kunnen kennisnemen van de tijdens de vergadering genomen besluiten. Hij of zij is dus niet langer gehouden om zo spoedig mogelijk na de vergadering actief te achterhalen of en zo ja welke besluiten zijn genomen. De termijn voor het indienen van een verzoekschrift begint te lopen vanaf het moment waarop de VvE de genomen besluiten op de gebruikelijke wijze bekend heeft gemaakt. Op deze regel geldt de volgende uitzondering: als de VvE kan bewijzen dat de appartementseigenaar al eerder kennis heeft genomen van het betreffende besluit, dan begint de termijn van één maand te lopen vanaf dat moment.

In het geval dat er binnen de VvE geen gebruikelijke gang van zaken omtrent het bekendmaken van tijdens de vergadering genomen besluiten bestaat, blijft de vergewisplicht gelden. De Hoge Raad heeft deze plicht in de uitspraak van 21 juni 2019 slechts enigszins afgezwakt. De Hoge Raad oordeelt dat van een appartementseigenaar, die niet tijdens de vergadering aanwezig was waarvoor hij wel is opgeroepen en een agenda heeft ontvangen, mag worden verwacht dat hij moeite doet om kort na de vergadering kennis te nemen van eventueel genomen besluiten. De appartementseigenaar is gehouden om binnen één week na de vergadering informatie in te winnen over de eventueel genomen besluiten. De termijn van één maand gaat in dat geval uiterlijk op de dag na het einde van die week in. Deze termijn vangt eerder aan in het geval de VvE bewijst dat de betreffende appartementseigenaar eerder op de hoogte is geraakt van het door hem aangevochten besluit.


 

Zo spoedig mogelijk informatie inwinnen over genomen besluiten

In de praktijk

In de praktijk komt het geregeld voor dat de VvE ruimschoots na de vergadering de notulen of een besluitenlijst bekend maakt aan de appartementseigenaren. Indien een dergelijke wijze van bekendmaking binnen de VvE gebruikelijk is, gaat de termijn van één maand, waarbinnen een verzoekschrift tot vernietiging van het genomen VvE-besluit moet worden ingediend, pas vanaf het moment van de bekendmaking lopen.

Voor de VvE is het vaak van groot belang om snel duidelijkheid te krijgen omtrent de vraag of een genomen besluit rechtsgeldig is. Die duidelijkheid krijgt de VvE door de appartementseigenaren zo spoedig mogelijk na de gehouden vergadering de appartementseigenaren op de hoogte te stellen van de genomen besluiten. Dit kan door middel van het verspreiden van de notulen, maar ook (vooruitlopend op de toezending van de notulen) door middel van het verstrekken van een besluitenlijst. Zorgt de VvE ervoor dat de bekendmaking van de genomen besluiten op een consistente wijze geschiedt, dan wordt dit aangemerkt als 'gebruik'.

Advies appartementseigenaren

Voor appartementseigenaren die niet aanwezig kunnen zijn op een vergadering is het raadzaam om zo spoedig mogelijk, in ieder geval binnen één week, na de vergadering informatie in te winnen over eventueel genomen besluiten.

Kennissessie
Toegankelijke en kosteloze kennissessies

Elke derde dinsdag van de maand van 16.30 uur tot 17.30 uur bij Van Veen Advocaten.

Onderwerpen

Vragen over dit artikel of dit onderwerp?
Gerelateerde artikelen
Deel deze pagina via