De economische gevolgen van de coronacrisis worden met de dag meer voelbaar. De gratis Corona Helpdesk van Van Veen Advocaten wordt overstelpt met vragen van ondernemers die worden geconfronteerd met (dreigende) liquiditeitsproblemen.

Huurders van bedrijfsruimten vragen zich af wat hen te wachten staat als zij de huur gedurende enige tijd niet (kunnen) betalen. Verhuurders vragen zich af hoe zij moeten reageren op een niet betalende huurder.

Onder 'normale' omstandigheden

Uitgangspunt is uiteraard dat contracten moeten worden nagekomen. In principe is iedere huurder verplicht om de huurpenningen tijdig te blijven betalen. Maar wat als dat gedurende enige tijd niet meer kan, al dan niet als gevolg van overheidsmaatregelen, zoals sluiting van de horeca?

Het is vaste rechtspraak dat een huurachterstand die lager is dan drie maanden niet wordt beschouwd als een zodanig ernstige wanprestatie dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zou kunnen rechtvaardigen. Indien – onder normale omstandigheden – een verhuurder naar de rechter stapt om een ontruiming te bewerkstelligen, terwijl er sprake is van een huurachterstand die nog geen drie maanden bedraagt, zal deze ontruiming in beginsel niet worden toegewezen. Aan de huurder wordt meestal nog een termijn gegund om de achterstand in te lopen. Hoe lang die termijn is, hangt af van alle omstandigheden van het geval.

Huur betalen gedurende de coronacrisis

Uit de rechtspraak maken we dus op dat een huurder die als gevolg van de coronacrisis gedurende een periode van twee tot drie maanden in de problemen komt niet direct hoeft te vrezen voor een beëindiging van de huurovereenkomst of ontruiming. Daarnaast is het zeker denkbaar dat, nu er sprake is van bijzondere omstandigheden, de termijn van drie maanden nog wel wat zal kunnen worden opgerekt.

Beroep op onvoorziene omstandigheden

Verder biedt de wet de mogelijkheid om een beroep te doen op "onvoorziene omstandigheden". In artikel 6:258 BW is een bepaling neergelegd die de rechter de bevoegdheid geeft om op verzoek van een partij een overeenkomst te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden indien er sprake is van "onvoorziene omstandigheden". De praktijk leert dat een beroep op deze bepaling niet snel door de rechter wordt gehonoreerd. Zo is enkele jaren geleden een beroep op de economische recessie zelden of nooit door de rechter aangemerkt als een "onvoorziene omstandigheid" op basis waarvan bepaalde contractuele verplichtingen opzij konden worden gezet.

Bijzondere omstandigheden maken bijzondere rechtspraak mogelijk en noodzakelijk. Zeker nu de huidige coronacrisis moet worden aangemerkt als een uitzonderlijke en extreme situatie, ligt het voor de hand om deze wel aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. Niemand heeft dit immers kunnen zien aankomen en ook zeker de omvang niet. In mijn optiek is een beroep op deze wettelijke bepaling in die zin dat – bijvoorbeeld – wordt verzocht om de huurprijs gedurende een periode van drie maanden te verminderen zeer goed mogelijk.

Uiteraard zullen bij een dergelijk verzoek alle omstandigheden moeten worden meegenomen, zoals: de mate waarin de coronacrisis heeft bijgedragen aan de liquiditeitsproblemen van de huurder, de aard van de onderneming van de huurder (bij een kapper ligt het weer anders dan bij een kledingzaak) maar ook de mate waarin de verhuurder voor zijn of haar liquiditeit afhankelijk is van de ontvangst van de huurpenningen.

Redelijkheid en billijkheid

Er is nog een wettelijke bepaling die hierbij een rol zou kunnen spelen: artikel 6:248 BW. Daarin staat dat nakoming van een contractuele verplichting geheel of gedeeltelijk achterwege kan blijven als het verlangen van nakoming naar criteria van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook deze bepaling wordt niet snel door de rechter van toepassing verklaard. Ik kan mij echter goed voorstellen dat gezien de huidige coronacrisis niet onder alle omstandigheden hardnekkig aanspraak op tijdige betaling van de huurpenningen kan worden volgehouden. Zeker niet indien naar redelijke verwachting binnen afzienbare tijd de huurbetalingen weer kunnen worden hervat.

Advies

Mijn advies aan huurders die dreigen in liquiditeitsproblemen te komen als gevolg van de coronacrisis is hierover direct in gesprek te gaan met de verhuurder. Aan de verhuurder kan een verzoek worden gedaan om voor een periode van de komende twee maanden in te stemmen met betaling van een lagere huur, met de toezegging om later (als de crisis voorbij is) de achterstand weer stapsgewijs in te lopen. In vele gevallen zal een verhuurder daarmee instemmen. In die gevallen waarin dat niet gebeurt, staat mijns inziens op grond van het vorenstaande de weg naar de rechter open met een goede kans op succes.

Wij zijn een kosteloze, telefonische eerstelijnsservice gestart om onze relaties en cliënten te helpen met vragen rondom het coronavirus. Klik hier voor meer informatie over de VVA Corona Helpdesk.

Gepubliceerd op 24 maart 2020.

Vragen over dit artikel of dit onderwerp?
Deel deze pagina via