Sinds zondag 15 maart 2020 hebben (horeca)ondernemers hun zaken deels moeten sluiten en sinds oktober 2020 zelfs geheel. Sinds 28 april 2021 mogen de buitenterrassen van horecagelegenheden weer, onder strikte voorwaarden, beperkt open. Al die maatregelen hebben tot gevolg gehad dat de meeste (horeca)ondernemers hun omzet grotendeels weg hebben zien vallen, terwijl de vaste lasten zoals salarissen en de huur van het pand doorliepen.
Massaal zijn verhuurders in de afgelopen maanden door huurders gevraagd om de betalingsverplichting van de huur te versoepelen. Huurders hebben gevraagd om uitstel van betaling voor de hele huur of voor een gedeelte daarvan en/of kwijtschelding van (een deel van) de huur. Verhuurders zijn hier niet in alle gevallen mee akkoord gegaan. Dit heeft geleid tot een groot aantal gerechtelijke procedures. Kantoorgenoot Bernhard Karens schreef hier eerder al twee artikelen over, die u hier en hier kunt teruglezen.
Wekelijks verschijnen er nieuwe gerechtelijke uitspraken over huur en corona. Door de maanden heen zien wij een bepaalde bestendige lijn in de uitspraken, maar net als het coronavirus zelf, bewegen die uitspraken ook mee met de maatschappelijke en politieke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die zich in rap tempo opvolgen...
Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)
De overheid is ondernemers te hulp geschoten om zo het omzetverlies veroorzaakt door de coronamaatregelen financieel beter op te kunnen vangen. De overheid heeft ondernemers financiële steun geboden, waaronder met de zogenoemde Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). De TVL was in 2020 maximaal 70% en in 2021 maximaal 85% van de ondernemerskosten. Hierbij geldt dat de TVL voor het tweede kwartaal 2021 door de overheid verhoogd is naar maximaal 100%. Hoe gaan de kantonrechters om met de (financiële) gevolgen van de coronacrisis en de TVL die huurders ontvangen?
Gelijkelijke verdeling financiële pijn?
Op 21 januari 2021 heeft de kantonrechter in Den Haag geoordeeld dat een huurder, een horecaondernemer, recht heeft op 50% huurkorting tijdens de volledige lockdown-periode. De kantonrechter was zich ervan bewust dat de huurder een TVL kon aanvragen en dat deze mede is bedoeld voor betaling van de huurprijs. De kantonrechter overwoog:
'Voor wat betreft de ontvangen overheidssteun hebben [gedaagden] voldoende onderbouwd dat deze steun niet toereikend is om de volledige huur te kunnen betalen. Bovendien hebben zij onweersproken gesteld dat deze overheidssteun ook niet uitsluitend is bedoeld voor huurbetaling, maar ook voor de overige vaste lasten.'
Desondanks oordeelde de kantonrechter dat het in de betreffende zaak redelijk is dat de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen worden verdeeld en dat de huurder daarom slechts 50% van de huur aan verhuurder hoeft te betalen over de maanden dat de ondernemer vanwege corona gesloten is. De vraag rijst dan waarom de huurder slechts 50% van de huur moest voldoen, terwijl de in 2020 ontvangen TVL 70% van de vaste lasten heeft gedekt en vanaf 1 januari 2021 zelfs verhoogd is naar 85%. Dan lijkt er bij een huurkorting van 50% geen sprake te zijn van een gelijkelijke verdeling van de financiële ''pijn''.
Formule voor huurkorting
Op 9 maart 2021 heeft de kantonrechter in Amsterdam geoordeeld dat het deel van de ontvangen TVL wel bij de omzet van huurder moet worden betrokken. In deze zaak ging het om een hotel met 48 hotelkamers. Dit hotel werd geconfronteerd met een omzetverlies van circa 75%. De kantonrechter heeft in de uitspraak een formule voor de huurkorting opgesteld.
Specificaties formule huurkorting:
- omzetdaling als gevolg van de corona crisis (hierna: d);
- oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh);
- gewijzigde huurprijs (hierna: gh).
De formule luidt dan als volgt: oh – (d% : 2) = gh.
De procentuele omzetdaling moest dus door twee worden gedeeld, zodat het omzetverlies gelijkelijk over huurder en verhuurder wordt verdeeld. In deze specifieke procedure werd bij de omzetdaling van 75% een huurkorting van 37,5% verleend.
Deze uitspraak laat in mijn optiek zien dat er sinds maart 2021 ook meer rekening wordt gehouden met de financiële belangen van verhuurder en geeft meer duidelijkheid hoe een huurder moet omgaan met de ontvangen TVL.
Maar dan, geen huurkorting meer?
Op 8 april 2021 heeft de kantonrechter in Enschede een interessante uitspraak gewezen, waarin de verdeling van het financiële nadeel tussen verhuurder en huurder in combinatie met de TVL-subsidie centraal stond. De kantonrechter is in die procedure afgeweken van de tot dan toe ingezette lijn.
In deze procedure is de huurder de exploitant van een restaurant in het gehuurde. De kantonrechter stelde vast, net als in de hiervoor genoemde uitspraken, dat geen van partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden (het coronavirus) die ten grondslag liggen aan het omzetverlies (in deze zaak 80%) en de fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Hierdoor ligt het volgens de kantonrechter in beginsel voor de hand om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen. De vraag wat dit financiële nadeel inhoudt en hoe die pijn in die procedure moest worden verdeeld tussen verhuurder en huurder lag nog ter beoordeling voor.
De kantonrechter refereert in de uitspraak naar de hiervoor benoemde uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 9 maart 2021 en geeft aan dat de TVL-vergoeding in de berekening van de huurkorting kan worden meegenomen door deze bij de omzet te betrekken. Het omzetverlies wordt dan lager en de huurprijskorting daardoor ook. Zonder TVL-vergoeding zou het omzetverlies van de huurder in die procedure afgerond circa 80% zijn. Met het betrekken van de TVL-vergoeding bij de omzet is het verlies nog circa 62% (uitgaande van de aangeleverde cijfers). Hierbij is dan nog geen rekening gehouden met de verruiming van het TVL-subsidiepercentage naar 85% per 1 januari 2021.
De kantonrechter overweegt verder dat er echter ook argumenten te vinden zijn om de TVL-vergoeding bij de hoogte van de huur te betrekken in plaats van bij de omzet. Met name nu het TVL-subsidiepercentage fors is uitgebreid (85% en 100%) leidt dit anders tot grote verschillen. Die verschillen waren eerder, bij het lagere subsidiepercentage, niet zo groot. Voor deze procedure zou dit betekenen dat 85% van de huur wordt vergoed over het eerste kwartaal (Q1), zodat nog maar 15% van de huur geldt als de te verdelen pijn. Huurder zou dan een huurprijsvermindering toekomen van 6% (omzetverlies 80% : 2 x 15% huur).
In het tweede kwartaal (Q2) krijgt de huurder echter geen huurprijsvermindering omdat de TVL-subsidie voor die periode 100% bedraagt. Nu de TVL-vergoeding per januari 2021 flink is uitgebreid, acht de kantonrechter het toepassen van deze laatste manier, de TVL-vergoeding bij de hoogte van de huur te betrekken in plaats van bij de omzet, hier het meest rechtvaardig. De te verdelen pijn is volgens de kantonrechter immers het deel dat nog nadeel oplevert doordat het niet wordt gedekt door de TVL. Bovendien kan bij een 100% tegemoetkoming niet langer worden volgehouden dat naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht. Van ‘pijn’ die nog verdeeld moet worden is dan geen sprake, aldus de kantonrechter.
Deze uitspraak van 8 april 2021 laat zien dat huurders vanaf 1 januari 2021 mogelijk nog maar een relatief kleine huurkorting kunnen verlangen en dat zij vanaf 1 april 2021, het tweede kwartaal, mogelijk zelfs geen huurkorting meer kunnen krijgen vanwege de verhoging van de TVL van 85% naar 100% van de vaste lasten. Verder kan uit deze uitspraak afgeleid worden dat er meer op detailniveau naar het omzetverlies van huurder in combinatie met de ontvangen TVL wordt gekeken, zodat er een meer rechtvaardige verdeling van de financiële pijn van de coronacrisis gerealiseerd wordt.
Prejudiciële vragen aan Hoge Raad
De lijn in de rechtspraak is dus momenteel dat de huurder in beginsel recht heeft op huurprijsvermindering (omdat sprake is van een gebrek c.q. sprake is van onvoorziene omstandigheden), mits de huurder het omzetverlies kan aantonen en rekening gehouden wordt met overige omstandigheden van het geval zoals de financiële tegemoetkomingen die de huurder heeft ontvangen vanuit de overheid (met name de TVL). De gerechtelijke uitspraken zijn echter casuïstisch en laten soms wisselende uitkomsten zien. De kantonrechter in Limburg heeft mede daarom in een uitspraak van 31 maart 2021 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad inzake een huurkwestie tussen de huurder van de horecagelegenheid en de verhuurder. De volgende vragen zijn aan de Hoge Raad gesteld:
- 1Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
- Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
- (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
- Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
De Hoge Raad gaat zich dus buigen over het onderwerp corona en huurkorting. Het is nog wachten op het antwoord. Tot die tijd zullen wij het moeten doen met de recent gewezen gerechtelijke uitspraken van de kantonrechters. De ontwikkelingen zullen wij voor u op de voet blijven volgen.