Mijn kantoorgenoot Bernhard Karens heeft enige tijd terug een tweetal artikelen geschreven over 'huur(achterstand) en corona'. De conclusie die uit deze artikelen kon worden getrokken was dat huurders zich in de afgelopen maanden met succes op het standpunt hebben gesteld dat de overheidsmaatregelen die leiden tot een sluiting zijn te kwalificeren als een gebrek en een onvoorziene omstandigheid.

Om die reden konden huurders een beroep doen op aanpassing van de huurovereenkomst, bestaande uit een (tijdelijke) vermindering van de huurprijs. Inmiddels zijn er enkele nieuwe uitspraken gedaan.

Opvallend: huurder in ongelijk gesteld

In de eerste plaats heeft de kantonrechter in Rotterdam op 7 augustus een vonnis gewezen waarin, in afwijking van de meeste uitspraken die daarvoor zijn gewezen, de huurder in het ongelijk werd gesteld. Wat bovendien opvalt, is dat deze uitspraak is gedaan in een bodemprocedure (gerechtelijke procedure waarin een geschil definitief wordt beslist) en niet, zoals in de tot dan toe bekende gevallen, in een kort gedingprocedure (spoedprocedure, voor een snelle, voorlopige beslissing) .

Wat speelde er?

Op 3 februari 2020 was er een huurovereenkomst gesloten die de huurder recht gaf op het gebruik van de bedrijfsruimte per 1 april 2020. De huurder was van plan om meer dan de helft van het gehuurde onder te verhuren. Vanwege de in februari en maart ontstane situatie heeft de huurder het pand niet in gebruik genomen en heeft zij de huurpenningen ook niet betaald. Ook betaalde zij niet de waarborgsom aan de verhuurder. De huurder stelde zich op het standpunt dat er sprake was van onvoorziene omstandigheden die zouden moeten lijden tot ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel tot een gewijzigde inhoud van de overeenkomst.

De rechter oordeelde dat op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst de gevolgen van de coronacrisis nog niet te voorzien waren. In zoverre was er sprake van onvoorziene omstandigheden. Volgens de rechter zijn er echter geen overheidsmaatregelen afgekondigd die de huurder in de het gebruik van het pand zouden belemmeren. Dat erkende de huurder ook. Dat de omzet van de huurder was teruggevallen was volgens de rechter een omstandigheid die voor rekening en risico van de huurder komt.

De slotsom was dan ook dat de huurder het pand in gebruik moest nemen en de huurachterstand moest betalen.

Tweede uitspraak: achterstallige huur café

Recentelijk, op 7 oktober 2020  heeft de rechter in Amsterdam ook een uitspraak gedaan die verband houdt met de coronacrisis. Het betrof hier wel een kort gedingprocedure.

De volgende feiten waren van belang. Sinds 2015 werd een bedrijfsruimte voor een bar/nachtcafé gehuurd. Na afloop van de eerste huurovereenkomst van vijf jaar is een nieuwe huurovereenkomst gesloten, ingaande op 1 februari 2020, maar pas ondertekend op 10 april 2020. Op dat moment waren de overheidsbeperkende maatregelen dus als van kracht. Daarnaast werd sinds 1 juli 2019 kantoorruimte gehuurd die hoofdzakelijk werd gebruikt als opslag voor de bar.

Vanwege de uitbraak van het coronavirus en de in dat verband genomen overheidsmaatregelen, heeft huurder in de periode van 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2020 de deuren van de bar verplicht moeten sluiten. Sinds 1 juli 2020 is de bar weer open, maar met beperkende maatregelen die van toepassing zijn. De huurder betaalt sinds mei 2020 slechts 50% van de huur van de bar en 50% van de huur van de kantoorruimte.

In deze procedure vordert de verhuurder dat huurder de achterstallige huur (vanaf mei) en de volledige huur vanaf oktober 2020 moet betalen.

Oordeel rechter

Net zoals in de eerdere uitspraken oordeelt de rechter dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Hoewel de nieuwe huurovereenkomst op 10 april 2020 is ondertekend, werd overeenstemming over de nieuwe huur al in januari 2020 bereikt. Vervolgens overweegt de rechter dat de omzet, ook nadat de bar op 1 juli 2020 weer open mocht, sterk verminderd is. Vanaf 29 september zijn nieuwe maatregelen van kracht die van invloed zijn op de omzet. Omdat de kantoorruimte gebruikt werd voor de bar heeft ook ten aanzien van die ruimte de coronacrisis klemmende gevolgen en is de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig verstoord.

Onder al deze omstandigheden mag de verhuurder naar het oordeel van de rechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten verwachten. De verhuurder zou de huurder niet volledig aan haar verplichting tot betaling van de huur moeten houden. Aan de andere kant zou het in de gegeven situatie ook niet redelijk om de betalingsverplichting van de huurder te verlagen tot nihil. De rechter heeft uiteindelijk 'de pijn' verdeeld: over de periode vanaf 16 maart tot 1 juli volstond de betaling van 50% van de huur. Voor de maanden juli tot en met september diende de huurder 75% te betalen. Ook voor de periode van oktober tot en met december heeft de rechter beslist dat de huurder (voorlopig) 50% van de huur voor de bar en 75% van de huur voor de kantoorruimte moet betalen.  

De uitspraak van de rechter in Rotterdam wijkt af van de lijn die in de meeste andere uitspraken waar te nemen is. De specifieke omstandigheden van het geval zullen daar mede aan hebben bijgedragen, waaronder de omstandigheid dat de huurder niet belemmerd werd in het gebruik van het pand.